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楼市火热商业地产反而让位 去化周期超过63个月
发布时间:2015/5/6 12:00:48 来源:凤凰网  点击:7787次

刚刚过去的人间四月天,新政出台后的杭州楼市温度远比天气要火热。整个4月,杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房一共成交11472套再创历史同期新高,甚至超过了2009年4月疯狂反弹时的10390套,说是“高温”一点也不为过。

在这烈火烹油般的高温行情背景之下,住宅大热,商业地产于是显得籍籍无名起来。汉嘉佰晟商管统计数据显示,4月,杭州一手商业地产市场一共成交1438套,在整体楼市中占比为12.5%。

一方面住宅个盘行情迅速飙高,此消彼长,商业地产项目的成交量相比之下显得比较不起眼,4月只占到楼市的一个零头;另一方面,酒店式公寓功能类似于住宅,因而新政后成交量反而受到挤压,同样有数据为证:汉嘉佰晟商管数据显示,今年4月,杭州酒店式公寓一共成交676套,不敌去年4月的769套,14855元/平方米的均价同样也要低于去年4月的16790元/平方米。低价也换不来不错的成交量,酒店式公寓近来堪称低迷。

楼市火了商业地产反而让位了去化周期要比住宅长得多

楼市行情不太佳的时候,商业地产市场往往能云破日出捡个漏,去年至今常常出现这样的情况。比如,今年1月,杭州市区一共成交7471套,当中商业地产项目成交1679套,套数占比高达22.5%。同时,商业项目的高占比大量成交也直接拉低1月楼市的整体成交均价至15607元/平方米,环比下降4.5%。此外,商业地产个盘的表现也相当显赫,分别拿下了1月主城区成交套数前十排行榜中的冠亚军和第四名。

但在行情疯狂的4月,商业地产项目默默地无奈地给住宅们让位了。4月,杭州商业地产市场一共成交1438套房源、10万方面积,环比今年3月的826套、7.3万方面积其实有着不错的增长,然而比起住宅的井喷来就小儿科了,作为配角只占到了总成交量的零头。

同样,在4月个盘成交排行榜上,也几乎不再能看到商业项目的身影。透明售房网发布的主城区成交套数前十中,商业项目无一上榜;主城区成交金额前十中,也仅有绿地中央广场单个商业楼盘上榜,再不复以往常常多盘上榜的辉煌景象。

值得深思的是,如果从各自的存销比来计算,商业项目的去化周期竟然要比住宅长得多!网上数据显示,截至5月5日傍晚六点,杭州市区住宅套数可售存量为10万套,以4月11472套的月成交量来算,去化周期为8.7个月;而杭州市区商业地产可售面积存量为637.5万方,以4月10万方的月成交量来算,去化周期高达63.7个月,相当于住宅去化周期的7倍多!接下去商业项目存量之压力山大,去化之举步维艰,由此可见一斑。

4月商铺成交不涨微跌 写字楼放量环比涨一倍多

汉嘉佰晟商管数据显示,4月,杭州商铺市场的成交面积不涨反而微跌,为29468平方米,环比3月下降471方;但在成交套数上增长明显,从3月的269套涨至4月的558套,说明4月商铺套均成交面积下降不少,小面积商铺成交占优;同时,4月成交均价也有明显下跌,从3月的19845元/平方米跌至18007元/平方米,跌幅为1838元/平方米。

商铺成交面积前十排行榜中,临平山北的万宝城继续表现抢眼,以318套、4682方的成交面积排行个盘亚军,成交套均面积不到15方,均价也不高,为18350元/平方米,以此来计算,单套商铺总价仅为近27万元;如此小面积低总价的商铺,放眼全杭州都难找了,也难怪万宝城商铺一直走势良好。而商铺市场均价的大幅下行,也跟多个低单价项目热销有关,个盘前十中单价低于20000元/平方米的项目就占到了四席。

和商铺市场相反的是,写字楼市场成交飙高,总成交面积环比涨了一倍多。4月,杭州写字楼一共成交3.4万方,环比3月的1.6万方翻了一倍多,成交均价则微涨至18540元/平方米。

写字楼向来成交量相对稳定,盘面不大,4月飙升也是因为有出现个盘的放量成交。运河商务区板块的绿地中央广场首现成交,4月成交86套,成交面积1.3万方,成交均价则为23993元/平方米。此外,钱江世纪城和大桥西为主力成交板块,分别有三个楼盘上榜个盘前十。

酒店式公寓量价不敌去年4月 被改善型住宅放量抢了不少客

酒店式公寓市场上,4月成交量环比起3月来量价齐升,一共成交676套、3.7万方,成交均价则涨至14855元/平方米;然而和去年4月一对比,差距就出来了,量价双双下跌:去年4月,酒店式公寓一共成交769套,4.5万方,均价为16790元/平方米。去年的4月行情并不算好,因此,今年4月的酒店式公寓成交表现完全没有体现出历史新高旺季该有的量,不由让人有些意外。

酒店式公寓个盘成交面积前十排行榜中,前三名分别为临平的美致生活广场、市中心的野风现代中心和申花的蓝钻天成。其中,美致生活广场以户型好、面积小取胜,一共成交75套、3026方,均价也不高,为12666元/平方米;蓝钻天成则是降价走量的代表,均价由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米,一共成交39套、1971方。此外,滨江区表现突出,共有三个项目上榜,分别为玲珑府、鑫都汇和钱塘之星。

如果从主城区行情来看,那么这一部分市场的萎缩更为明显。网上数据显示,4月,主城区酒店式公寓一共仅成交421套,这一数字创下了近六年来的4月成交新低,甚至连2010年4月915套的一半都不到。

之所以出现大盘狂飙、酒店式公寓不涨反跌的情况,和改善型住宅成交量飙升有莫大关联。数据显示,4月杭州住宅成交中, 20000元/平方米以上的占比在迅速提高。其中,单价在25000-30000元/平方米的房源提升最为明显,相较3月增长了近120%。而这一部分客群正是经济实力不错、之前改善换房需求被抑制的购房者,也是此前酒店式公寓的一大类购买人群。

正如世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢所说的那样,“330新政的出台,在提振市场信心的同时,也大大增强了住宅的投资属性”,而在同样的条件下,投资客显然更愿意选择更优的住宅产品,而非其替代品酒店式公寓,大量客户被吸引到住宅市场去了,最后来买酒店式公寓的自然就少了。

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